Seit März 2020 sind in vielen Filialen des Bäckerhandwerks die Umsätze zurückgegangen. Das lag am Verbot der Vor-Ort-Gastronomie und an geringer Kundenfrequenz. Bereits im vergangenen Jahr ergingen mehrere Urteile, in denen festgestellt wurde, dass die Schließungsanordnungen und Folgen der anderen Maßnahmen keinen Mangel der Mietsache darstellen. 

Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und in das EGBGB eine Regelung aufgenommen, nach der für die Gewerberaummiete vermutet, dass die staatlich angeordnete Schließung oder Nutzungsbeschränkung der Mietsache eine schwerwiegende Veränderung von Umständen im Sinne der Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage darstellt (§ 313 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 240 § 7 EGBGB).  

Das bedeutete aber noch nicht, dass man in jedem Fall die Miete reduzieren oder die Zahlung ganz aussetzen kann. Es bedeutete vielmehr, dass sich Mieter und Vermieter auf eine für beide Seiten angemessene Anpassung des Vertrages einigen müssen, was oftmals erst durch einen Richterspruch geschieht. 

Jeder Einzelfall ist anders 

Seit Einführung dieser Regelung sind verschiedene Urteile ergangenen, die größtenteils zu Ungunsten der Mieter entschieden haben. Allerding lohnt es sich, genau hinzuschauen, weshalb das Gericht im Einzelfall eine Anpassung der Miete abgelehnt hat.  

Spektakulär war der Fall einer sehr großen Bekleidungskette, die die Miete für eine Filiale in besonders teurer Lage ausgesetzt hat. Es ist nicht bekannt, wie hoch die einbehaltene Monatsmiete war, das Gericht setzte den Streitwert aber auf eine Million Euro. Letztlich wurde entschieden, dass zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage vorläge, die grundsätzlich eine Anpassung rechtfertigen würde. Da das Unternehmen aber in den vorangegangenen Jahren sehr viel Gewinn erwirtschaftet habe, wäre es zumutbar gewesen, Rücklagen in Höhe einer Monatsmiete zu bilden. 

Aktuell wird eine Entscheidung des Landgerichts München II vom Januar diskutiert, in der das Gericht ebenfalls die Anpassung des Vertrages und damit die Reduzierung der Miete abgelehnt hat. Mieter war in diesem Fall eine Bäckerei, wobei nicht klar ist, ob es sich tatsächlich um eine Handwerksbäckerei handelt. 

Das Gericht lehnte die Vertragsanpassung ab, weil im Vertrag lediglich eine Nutzung der Fläche zum Verkauf von Backwaren zum Mitnehmen und Kaffeeausschank vereinbart worden war, nicht jedoch die Nutzung als Gastronomie bzw. Bäckerei-Café. Darüber hinaus kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass das Fernbleiben der Laufkundschaft allein in die Risikosphäre des Bäckers gehöre. Außerdem hatte der Mieter einen Teil der Mietfläche bereits untervermietet. 

Bewertung des Zentralverbandes 

Diese Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, im Mietvertrag genau festzuhalten, was an dem Standort geplant ist und welche Art von Leistungen angeboten werden. Dass das Fernbleiben der Laufkundschaft allein Sache des Mieters ist, ist dagegen höchst fragwürdig. Im konkreten Fall handelte es sich um eine sogenannte Hochfrequenzlage. Dieser Umstand wird bei Vertragsschluss beiden Parteien bewusst gewesen sein, und hat sich sicherlich auch auf den Mietzins ausgewirkt.  

Jeder Fall ist anders und muss daher ggf. individuell geprüft werden. Von einzelnen negativen Entscheidungen sollte man sich nicht entmutigen lassen. Andererseits kann das Risiko nicht pauschal auf den Vermieter abgewälzt werden. 

Urteil LG München II v. 28.01.2021 

https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2021-N-2996?hl=true 

Einen Überblick über die Vielfalt der Entscheidungen liefert ein Beitrag der Kanzlei Noerr Rechtsanwälte: 

https://www.noerr.com/de/newsroom/news/corona-pandemie-und-gewerberaummiete 

Stand: 11.06.2021