Seit Monaten sind die Umsätze in teuren Innenstadtfilialen geringer, weil Kunden auf dem Weg ins Büro und in der Mittagspause fehlen. Noch größer sind die Verluste in den Einkaufszentren, in denen jetzt ein Großteil der Geschäfte schließen musste. Und Bäckerei-Cafés dürfen seit November nur noch über die Theke verkaufen. Gleichzeitig laufen alle Verträge weiter und auch der Vermieter oder Verpächter verlangt weiterhin den vereinbarten Betrag.

Bereits zu Anfang der Pandemie versuchten einige Betriebe, mit Ihren Vermietern über eine Anpassung des Mietzinses zu verhandeln. Häufig ohne Erfolg, denn die nachträgliche Änderung eines Vertrages ist nicht leicht durchzusetzen. Deshalb sind bisher auch fast alle Gerichtsverfahren zu Ungunsten der Mieter ausgegangen.

In der Telefonkonferenz zwischen der Bundeskanzlerin und den Länderchefinnen und Länderchefs vom 13.12.2020 wurde für dieses Problemen nun eine Lösung gefunden, die den Mietern und Pächtern von Gewerberäumen nun eine bessere Verhandlungsposition gibt. Der Deutsche Bundestag hat daraufhin am 17.12.2020 ein Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften u.a. im Miet- und Pachtrecht beschlossen.

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Es soll wohl der Wegfall der Geschäftsgrundlage, also die Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Absatz 1 BGB eines gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnisses vermutet werden, sofern diese von coronabedingten Schließungen oder vergleichbaren Maßnahmen betroffen sind. Es ist damit nicht Sache des Mieters, diese Störung zu beweisen, sondern obliegt dem Vermieter oder Verpächter, diese Vermutung zu widerlegen. Die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB, also dass die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten und dass das Festhalten des Mieters am unveränderten Mietvertrag im konkreten Einzelfall nicht zumutbar ist werden von der beschlossenen Vermutung nicht erfasst und müssen im Streitfall durch den Mieter dargelegt und bewiesen werden.

Das Gesetz gibt nicht vor, in welcher Höhe die Zahlung reduziert werden darf. Darüber hinaus erlaubt die gesetzliche Regelung nicht, die Miete einseitig zu reduzieren. Vermieter und Mieter müssen sich weiterhin über eine Reduzierung einigen. Können sie das nicht, kann der Mieter vor Gericht klagen. Gerichte sollen solche Prozesse vorrangig behandeln.

Unklar ist, ob Mieter, die sich bereits mit ihrem Vermieter über eine Absenkung geeinigt haben, mit dieser geplanten Gesetzesänderung im Köcher noch einmal verhandeln können. Vieles deutet darauf hin, dass das nicht möglich sein wird.

Eine Verlängerung der Kündigungsbeschränkungen für Mieter, die aufgrund der Corona-Pandemie ihre Miete nicht gezahlt haben, wurde nicht beschlossen.

Das Gesetz liegt jetzt dem Bundesrat zur kurzfristigen Beschlussfassung vor. Es tritt nach Verkündung in Kraft.

Stand: 21.12.2020